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壹個月三夺哋王融创高成本拿哋现隐忧

2019-10-09 22:21:48来源:励志吧0次阅读

  蛰伏数年的地产“骇客”孙宏斌以及他的融创中国控股有限公司(01918 HK,以下简称“融创”)无疑成了今年曝光度最高的地产人和房企。

  蛰伏数年的地产骇客孙宏斌以及他的融创中国控股有限公司(,以下简称融创)无疑成了今年曝光度最高的地产人和房企。短短一个月时间内,融创接二连三地制造着地王,其今年获得的土地价格总额已经达到276亿元。

  这无疑得益于融创今年高企的销售业绩。今年前8个月,融创累计完成销售额人民币304亿,同比增长69%。而在这样的业绩之下,孙宏斌又一次选择了他一贯的高举高打的游戏法则。

  孙宏斌带领顺驰一出道,就是高举高打的战略。全面轰炸和高举高打的快速猛攻战略,一度是顺驰以及后来的融创制胜的法宝。作家吴晓波在《大败局2》中写道。如今,孙宏斌杀回北京,又一次选择了这种博大的玩法,然而,这次他能否带领融创再次跻身一线房企阵营仍是一个未知数。

  地王版图再下一城

  对于孙宏斌来说,地王无疑是一个让他感到万分纠结的所在。

  地价暴涨,土地市场的风险在积聚。孙宏斌在今年融创的中期业绩会上说,我们会很小心、很谨慎,对每一块土地都有严格的上限,对每一个市场都会认真判断和测算。

  但是,9月18日,当融创以103.2亿元的总价最终竞得位于天津南开区天拖板块的津南红地块时,这个数字不但刷新天津总价地王纪录,也令业内一片哗然。

  有点疯狂,融创在这一个月内的拿地举动都有点疯狂,原来的地产狂人又回来了。一位长期关注融创的地产界业内人士在得知融创在天津再造地王时告诉。

  就在一个月前的8月14日,融创葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地。随后,9月4日,在农展馆地块的争夺中,融创仅经过9次应价便触及21亿元的价格上限结束了第一轮竞价,最终经过69轮激烈角逐将其摘入囊中。再加之今年3月份联合绿城[简介 最新动态]以90.19亿元总价收购的上海市中心黄浦江核心江景商住地块,截至今年前10个月,融创获得土地的地价总额就高达276亿元,占到今年已完成销售额的90%以上。

  这样的拿地举动似乎与孙宏斌很小心、很谨慎的策略并不相符。

  天津地王出来之后,孙宏斌在他的微博上用短短四个字回应了他的大手笔,利空出尽。这意味着,在孙宏斌眼中,眼下仍然是拿地的好时机。

  事实上,从去年至今,诸多房企回归一线城市的呼声渐高,只深耕于北京、上海、杭州等8个城市的融创不得不重新审视自己的土地储备。截至2013年中,融创的权益土地储备面积为1090万平方米,这与其位列第11的销售排名和今年450亿的销售目标并不匹配。

  孙宏斌表示,下半年将继续谨慎补充土地资源,在深耕京津沪渝杭五大区域的同时,研究进入一到两个符合自身战略的新城市。

  孙氏高增长赌局

  对于高价地,孙宏斌并不陌生。

  早在10年前,孙宏斌的顺驰以9.05亿元竞得44.43万平方米的黄村卫星城1号地,高出拍卖底价近5亿元。孙宏斌的这一决定在当年也备受业内质疑,因为10年前的黄村真的很遥远。但是,第二年,顺驰领海开盘销售,凭借着人造海和黑天鹅的社区景观,顺驰领海成为了黄村第一个高档住宅小区,并取得了不俗的业绩。

  一边是高价拿地,激进扩张;一边是押宝销售,加速增长。在这样高举高打的近似赌博的游戏法则中,孙宏斌尝到了甜头。从顺驰到融创,这一直是他最钟爱的玩法。

  现在的融创,还是带有鲜明孙宏斌特色的融创,很大程度上承接了孙宏斌在顺驰时就表现出来的激进扩张的风格。北京一知名房企总裁坦言。

  据接近融创中国的人士告诉,在接连拿下北京亦庄、农展馆和天津天拖地王地块后,目前融创手中仍然握有接近百亿元现金,足以支付未来的开发费用和短期债务。

  今年前8个月,融创累计完成销售额304亿人民币,同比增长69%,合约销售面积达23.1万平方米,销售均价达人民币2万元/平方米,目前已完成销售目标的七成以上。

  今年下半年,融创具备取得预售证条件的可售货值就高达700亿元。其中220亿元是上半年在售留下来的,280亿元是新开盘项目,还有200亿元是老项目后期再开盘。年中业绩会上,融创执行总裁汪孟德信心十足。

  当然信心十足的不只是汪孟德,还有孙宏斌。

  公司全年销售目标肯定超额完成,但超额完成多少还要看拿地的情况。孙宏斌表示,今年下半年将根据拿地情况调整现有项目的销售节奏,并据此确定销售价格的提升幅度。

  实际上,仅从近几年来融创不断翻番的销售额上就可以看出孙宏斌押宝销售的玩法。2010年融创完成销售额83亿元;2011年达到192亿元,增长率达131%;到了2012年则是提前完成300亿元的销售目标,全年356亿元的销售额同比增长高达84%。

  这足以让孙宏斌感到欣慰,因为,仅在增长率这一项指标上他赌赢了。

  刀尖上的舞蹈

  不过,销售向好,企业毛利率却同比下滑,这或许就是孙氏高增长赌局的代价。

  2013年上半年,融创的毛利为17.79亿元,较2012年同期的13.75亿元增加了29.3%,但毛利率却由32.0%下降至20.8%,相较于去年同期减少了11个百分点。而这个毛利率也低于行业平均的较好水平。

  融创对毛利率下降的主要因素归于收购项目融创绿城的影响,融创半年报指出,该项目结算毛利率较低,而销售金额占总收入的比重达到46%,由此拖累企业整体毛利率下滑。

  然而,融创近来接二连三在土地市场上成为焦点,这让业内对融创的积极扩张有些许担忧。融创目前确实在房地产市场上获取丰厚利润,但这种状态能否持续,很多人心里存着问号。而在这样的时候,再以如此高价拿地,这中间的风险还是很大的。中信证券一位分析师告诉。

  他表示,融创高成本拿地,杠杆水平激进,将会削弱公司流动性状况以及提高杠杆水平。他认为,融创在快速周转过程中补仓可以理解,但接二连三高成本拿地,其资本支出未来将是很大的冒险。

  除了资金风险之外,在业内人士看来,融创最大的危险来自于调控政策的再次转向。

  业内人士分析,目前行业景气度高,需求刚性强,但高成本和高房价已经开始对于盈利水平和购房需求产生负面影响。在核心城市,整体价格泡沫是存在的,市场状态正走向一个无法预知的方向。中国房地产学会副会长陈国强表示。

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